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440岁古桥消失中报直击 | 绿城中国:我们是特长生,也是偏科生

来源:ACMBBS论坛 时间:2019-08-27 作者:acmbbs.com 字体:

自去年8月2日接棒曹舟南成为绿城新一任行政总裁以来,张亚东已经掌舵一年有余,但这位新晋掌门人还未能给出一张能让市场满意的成绩单。

2019年上半年,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计取得总合同销售面积约403万平方米,总合同销售金额约743亿元,包括投资项目销售金额494亿元,代建项目销售金额249亿元,完成全年2000亿目标的37.15%。

尽管在董事会主席兼行政总裁张亚东眼中,这样的成绩已经比年初的预计要好(年初预计上半年达标率为24%),但与去年同期相比,绿城今年上半年负增长的表现还是很突兀。2018年上半年,绿城集团总合同销售额为754亿元,合同销售面积399万平方米。

虽然上半年同比负增长且达标率不到四成,但绿城中国首席财务官兼公司秘书冯征还是强调有信心完成年度目标。

除了销售额之外,绿城的收入、利润等指标也仍在下滑。不过,张亚东认为,这些指标都已经触底平稳,进入回升通道。业绩之余,上任一年期间,绿城的运营、公司治理等短板也成为张亚东的工作重点。

维持32%的毛利率比较难

由于物业销售收入的确认大幅减少,直接导致2019年上半年绿城整体收入减少44.4%至186.58亿元。股东应占利润继去年出现腰斩之后继续下滑,为20.58亿元,同比下跌11.9%。即使扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、 若干资产的公平值调整于期内的税后净影响,股东应占核心利润仍下跌22.9%至24.3亿元。

冯征解释称,收入下滑主要是因为上下半年竣工面积的不均衡,上半年绿城新开工449万平方米,竣工135万平方米,下半年预计新开工493万平方米,竣工484万平方米,全年竣工面积预计较去年同期提升25.8%。

张亚东则强调,绿城的情况并没有那么差,在他眼中,上半年绿城各项产出指标都已经触底平稳,现在进入了回升通道。

触底回升表现最为明显的应是毛利率,2019年上半年,绿城实现毛利率为32%,较去年同期的18.1%有大幅增长。这也是绿城最近三年毛利率表现最好的一年,此前2017年、2018年的毛利率分别为19.2%、22.8%。同时,其净利润率也从去年同期的9.3%上升至16.5%。

据张亚东分析,上半年毛利率较高的主要是小镇项目结转。根据上半年测算,拿地投资的项目利润率已经由原来的至少百分之十几下降到了现在的一位数,但小镇项目、TOD项目,还有城市更新项目能保证在两位数。

也因此,在传统招拍挂市场之外,绿城还将通过获取小镇、TOD项目增加土地储备。其中小镇方面,今年上半年绿城已成功落地4个项目,重点跟进30余个项目。按照绿城今年全年的计划,其将拿10个小镇,协同各区公司再拿10个。同时,绿城正跟进杭州、西安、福州、大连、哈尔滨、宁波、佛山等城市的TOD项目。

但即便增加小镇、TOD等低土地成本项目的获取力度,张亚东还是强调,上半年32%的高毛利率是不可持续的。“未来绿城再达到这么高的毛利率比较难了,我估计这也是全行业的情况。”

通过产品溢价是绿城过去获取高毛利的手段,但张亚东表示,因为这几年的限价,绿城取得高利润的拿手本领基本废掉了。“实际上绿城产品的溢价能力是最强的,由于限价,使得溢价能力体现不出来,这也是绿城目前面临的一个巨大的压力。”

特长生,也是偏科生

宋卫平时代,绿城一度是好产品的代名词。如今,随着宋卫平烙印的淡化,以及行业的变化,产品已经无法成为唯一。张亚东坦言,绿城是一个特长生,产品线非常强,但同时也是一个偏科生,有短板,运营就是绿城的短板。而补短板,也成为了张亚东掌舵以来的重点之一。

“经过这半年的进一步优化,绿城现在的运营能力也在持续提升,其中体现在周转效率明显提升。”据张亚东介绍,绿城的理想状态是5个月开工,9个月开盘,12个月现金回正,而现在是4个月开工,9个月开盘,14个月现金回正,距离理想状态还差一点,会慢慢提升。

此外,今年1月,绿城对公司组织架构进行了调整,将原本的16家子公司调整为11家项目群的管控模式,上半年人均能效提升11.5%。同时,模仿那些规模实现高速增长的同行,绿城也在今年1月1日正式实施激励机制。

数据显示,截至2019年6月底,绿城共赢机制的项目跟投覆盖范围达103个。此外,绿城还从二级市场购入7414000股股份用于股权激励,计划覆盖70名核心管理层。

此前7月,在领导班子上,绿城也进行了一次大换血。张亚东接棒宋卫平成为绿城董事会主席,耿忠强从中交调任至绿城任执行总裁兼执行董事,同样来自中交的周连营出任执行总裁兼执行董事。


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